預征土地增值稅(土地增值稅的計稅依據)

1.土地增值稅政策有了新的變化，為進一步規范完善我省房地產開發項目土地增值稅管理。房地產開發企業預交土地增值稅的計算方法和會計處理土地增值稅的應稅收入《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號):土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

2.《辦法》第三十八條對營改增后核定征收土地增值稅的計稅依據進行了明確，即均為不含增值稅的房地產轉讓收入，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。房地產開發企業應于月（或季）末15日內向項目所在地主管地稅機關申報繳納稅款。

3.《辦法》第三十一條第四款明確了與轉讓房地產有關的稅金扣除問題。

4.《公告》生效時間本公告自2021年10月1日起施行，《陽江市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率的公告》(陽江市地方稅務局公告2013年第1號)廢止。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

1.這相對于營改增之前來說，土地增值稅的計稅依據以及預征的計稅依據都發生了較大變化?！掇k法》第十七條規定，房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅。房地產開發企業開發的第一個項目符合本條第項規定的，按本條第項規定的預征率。

2.根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第三條規定，對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，具體清算單位由主管地稅機關結合《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》確定。房地產開發企業開發的第一個項目符合《公告》第一條第項規定的，按《公告》第一條第項規定的預征率。

3.本公告自2021年10月1日起施行，《陽江市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率的公告》(陽江市地方稅務局公告2013年第1號)廢止。從上述結果來看，雖然計算簡化了些，預交的稅款比正常計算的方法下要大。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

1.土地增值稅預征的計稅依據營改增以后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

2.房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除?！掇k法》第十二條對營改增后土地增值稅應稅收入進行了明確，即適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。國家稅務總局公告2016年第70號規定為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，可按照上述方法進行計算，強制納稅人按照上述規定計算繳納我認為有些欠妥。

3.《辦法》第二十五條第十三款增加了報送增值稅不可抵扣進項稅額相關資料的內容。

4.根據上述規定，結合總局要求和修訂后的土地增值稅申報表，《辦法》第十四條明確，各市地方稅務局應當按照普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型，科學合理地確定預征率進行預征，并按規定的三種類型進行清算。開發項目中包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

5.《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）：關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。