土增稅實施細則(土增計稅依據)

1.請詳細說明您的情況及業務，為了方便與您的溝通，能夠及時解答您的問題，縮短網絡流轉時間，建議可以撥打12366納稅服務進行咨詢。開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，財稅字〔1995〕48號文件規定：納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。

2.利息支出不能符合上述四個條件的，則應當按照取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5%計算扣除。除企業所得稅法和本條例另有規定外，企業實際發生的成本、費用、稅金、損失和其他支出，不得重復扣除。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

3.對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

1.包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。

2.根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規定，關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

3.財稅字〔1995〕48號文件規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

4.第六條規定：在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

5.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能適用本條、項所述兩種辦法。需要說明的是。貸款利率計算的金額。

6.建議您聯系您單位的主管稅務機關核實確認。國稅函〔1999〕112號文件規定：根據土地增值稅立法精神，《細則》所稱總面積是指可轉讓土地使用權的土地總面積。最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。

7.關于土地成本分攤問題土地成本是指取得土地使用權所支付的金額。

1.豫財稅政字[1998]61號明確：凡房屋建成后，使用時間在一年（含一年）以內的視為新房。

2.納稅人辦理清算時，應當區分普通住宅和非普通住宅兩類房地產分別計算增值額、增值率，計算繳納土地增值稅。企業的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。

3.根據現行土地增值稅規定，您所述情形不符合暫不征收土地增值稅的條件，不能享受暫不預征土地增值稅優惠。對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。財稅〔2018〕57號文件規定。

4.等非貨幣性資產，按照收入準則進行會計處理。細則在規定繼承不征稅時，未對法定繼承和遺囑繼承進行區分。因您的問題涉及到具體業務的判斷，建議您持該業務相關資料向您的主管稅務機關反饋，由主管稅務機關形成專題問題向業務部門具體咨詢。

5.《國家稅務總局關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復》（國稅函〔1999〕112號）明確，《細則》第九條的總面積是指可轉讓土地使用權的土地總面積。2房地產企業將開發產品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅。